“马来西亚李嘉诚”：俘获中国中产阶层
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内地少数几个赚钱的香港地产商
“香港公司在中国内地发展房地产，现在没有多少家真正赚到钱。据我所知，真正赚钱的就只有中国海外发展（0688.hk）和我们了。”上海锦秋花园的发展商，远东发展（0035.hk）副主席邱达昌毫不讳言地说。因为他自觉已在中国摸索出一条本身善长又稳当的道路：专攻中产市场。
邱达昌说，远东发展今后将集中力量在1000万人口的城市中，发展成名牌TownHouse。他的理论是，“中国房地产大有做头，香港现在700万人，也‘养活’了几大发展商。中国地产市场只是baby，还有很多成长空间。”
不论以何标准，中产阶层正在壮大，已是论者的共识。根据中国社会科学院以家庭财产15万－30万元之间为标准计，中国中产阶层占总人口的19％。法国巴黎百富勤（BNP）一份《中国消费者前景》报告中提出，这个人群的家庭购买力达到75000至100000元，他们的消费者目标已经提高到10万到100万元的物品。一些经济学家称，这一消费群体的数量将会在2012年上升至全国总人口的五分之二。
锦秋花园的成功经验，为邱达昌打下了强心针。邱达昌认为，除选对了客户对象外，入市时间适当，懂得将马来西亚经验应用于中国，也是原因。
80年代、90年代是东南亚经济腾飞之际，邱达昌看准中产阶层冒起的势头，知道他们喜欢空间较大，私密性能好，但价格较便宜的房屋。因此，1994年他在马来西亚买地兴建大型排屋，动辄以千间计发展，取得骄人成绩。1993、1994年间，中国实行宏观调控，当时远东系已在中国发展了一段时间，包括建立面粉厂、水泥厂等。邱达昌认为，中国楼市日后必定回升，便于1996、1997年趁低吸纳，将他们在大马的做法引入中国，在内地大建排屋，后来取得了比同行更大的利润空间。邱达昌说：趁低买地，趁高卖楼，是干房地产生意的成功之道，在哪里都是一样。排屋的概念在香港并不适用，因为以远展的财力，不足以在香港购买到如此大的一块土地。在中国内地的成功机会则要大得多。
远东发展选取的锦秋花园所在地，刚好邻近地铁站，上海大学也选择于附近扩建，这就使楼盘吸引力大增。
锦秋花园分16期，共8000套排屋（单元式住宅），已出售了2000多套，尚有5300多套房屋待建。远展发展计划今年出售800间，以每间平均售价100万元人民币计算，800间刚好是8亿元的销售额。估计未来6年，锦秋花园可为远东发展集团每年带来数亿元的稳定收入。此外，由于这楼盘的土地是近十年前的价格，物业毛利可高达55％。在扣除其它费用之后，每套物业利润约为40万元人民币。邱氏对此充满信心：“我们一年约供应1000个单位，这对一年销售上10万套的整个上海而言，只是一小部分，不怕吸纳不了。”
邱达昌最近在内地“再下一城”。今年3月份，集团公布成功在四川成都取得另一大型住宅项目发展权，落实在成都兴建一个类似上海锦秋花园的巨型住宅区，目标建屋数目是6000间。第一期试盘将先推出100个单位，其后逐步增加。
邱达昌说：“我们正在研究天津、成都的市场，可行性与上海不一样。在上海，所谓中上楼宇的价钱，我认为是约每平方米6000至10000元人民币。超过12000元，在中国而言已是豪宅，低于4000元是‘低价楼’了。”成都楼价比上海低廉，与天津差不多，中高价楼盘是每平方米3000元至5000元。楼价虽不及上海，但毛利率可与之比美。
宏观调控下如何面对竞争？
远东系早在80年代已在内地发展，邱达昌亲眼目睹了内地地产商的进步，可谓“一日千里”。他说：“以前香港公司不论在宏观、微观方面都胜过内地公司，现在只可在宏观方面取胜。”内地公司对当地熟识，在控制成本方面，有时比香港更有效果。例如他们知道当地哪个是最好的建筑商，哪家公司有实力，哪里能找到价廉物美的材料。香港公司的优胜之处是“真资本”公司较多，且在宏观发展策略、经济周期的掌握、建筑设计、包装宣传方面表现较佳。